不動產市場中的從眾現象：誰從眾？何時從眾？房價如何能合理化？

「從眾行為」的概念歷史悠久，亦普遍存在日常生活中。例如2020年初新冠肺炎(COVID-19) 疫情爆發，導致不少民眾排隊搶口罩，在面對疫情不確定的情況下，社會大眾因擔心疫情延續不止而不顧自己實際需求大量囤購，或是只因別人搶購而盲從跟隨囤積口罩。除此之外，尚有許多類似一窩蜂跟隨他人搶購商品的案例，這都是我們常見的「從眾行為」。

為什麼人類會有「從眾行為」？

經濟學家如何解釋「從眾行為」？2019年諾貝爾經濟學獎得主Banerjee解釋，當投資人對於投資決策感到高度的不確定時，因為無法明確思考，通常會觀察他人的決策，進而改變自己最終的決定。在這種無法理性運用自己所擁有資訊的情形下，因受內、外在因素或環境影響，致使投資人做決策時傾向遵從多數人之決策以面對不確定性，即便多數人的決策可能與自己原先決策相左，這種行為就是「從眾行為」。

對此，社會心理學家提出延伸，認為「從眾行為」會導致「多數效果」(majority effect)，就是指當一個群體的大多數人主張為錯誤時，其餘個體成員很有可能遵從大多數人之想法來取代自己原有看法。若有人在此時選擇離眾行為(anti-herding behavior)，就需具有比從眾行為者更高的抗壓性與危機處理能力，而通常離眾行為者也較偏好採用獨自思考的方式解決問題。

風險忍受度程較低的投資人在決策中往往會更需要安全感，因此較為依賴過往決策、或是較可能跟從他人行為，忽視自主的判定。尤其在不動產市場中，因不動產市場買賣雙方資訊不對稱的程度極高、商品消息流通效率偏低，再加上產品異質性、沒有太多類似物件可以參考比擬，造成投資者在不動產市場中交易的不確定性增加，因此特別容易產生跟隨他人決策的行為。

從眾行為可解釋房價「易漲、不易跌」的現象

在投資市場上，從眾行為往往使得市場價格偏離合理值。仔細來說，由於從眾是一種與大多數人採行相同決策之行為，因此從眾現象除了會使投資者本身所擁有的訊息無法反應至市場外，更會導致大多數人所擁有之單一訊息被過度反應出來，進而使得市場價格偏離原本合理的價值。這樣的例子在近年不動產市場都可以普遍觀察到。

而從眾行為則可以解釋不動產市場房價「易漲、不易跌」的現象。從過去不動產交易實務現場可發現，當購屋景氣榮景的時候投資人大量投入不動產市場，且會認為景氣在短時間內不會衰退，因此產生投資熱潮，進而群體買進導致價格異常波動，最後促使房價泡沫的發生。相反的，當景氣蕭條時，由於不動產物件金額龐大，大多數屋主都存在著跌價惜售的心態，因此雖然空屋多，房價卻平穩，下跌速度與幅度較緩慢，呈現抗跌的狀態。

此外，照理說人們面對壞消息的衝擊反應會較面對好消息時強烈，例如在股票市場中當股價下跌時，股價的向下波動會加劇。但在房地產市場卻有反向的槓桿效果：當好消息發生或房價上漲時，從眾行為導致消費者搶買，使買氣波動持續上升，反之，壞消息發生或房價下跌時，從眾行為導致屋主惜售，其下降波動性會變小，呈現房價往上與往下波動的不對稱，說明不動產市場中的易漲不易跌的現象。

那些人比較可能做出從眾行為呢？

在不動產市場中，甚麼樣特性的買家比較容易有從眾行為？或是甚麼情況下人們比較容易出現從眾行為？

國內學者陳靜宜等人對此問題進行深入探討。他們透過實驗設計，蒐集494份有效問卷，探討國內民眾在不動產買賣上的從眾行為。探討的焦點放在從眾行為是否與個人的風險忍受程度有關。根據過去學者的分析，風險忍受程度較低的投資人，較常做出接近群體共識的決策，換句話說，風險承受能力越低的投資人，越有可能跟隨同儕的行為，而不是根據自己對資訊的瞭解做出個人預測。

陳靜宜等人的研究結果顯示，風險忍受程度的高低對從眾行為並無直接顯著的影響。然而，在景氣榮景的條件下，從眾行為的機率顯著提升，為景氣蕭條時的2.065倍，這說明民眾在景氣良好時更容易出現從眾行為，例如追高買入資產。

更進一步發現，風險忍受程度與景氣循環之間存在交互作用：在景氣榮景時，「風險忍受程度越高的受訪者不出現從眾行為」的可能性越高。這顯示促進不動產市場的訊息流通，增加投資人對於不動產市場的了解、增強其風險忍受程度，將有助於減少不動產市場中的從眾行為，促使不動產價格合理化。

(本文改寫自陳靜宜等人所著《住宅學報》第31卷第2期之論文「誰從眾？何時從眾？以房價預測探究從眾行為的現象」。《住宅學報》為中華民國住宅學會所發行之學術期刊，經國科會評定為TSSCI區域研究及地理學門第一級期刊；全年徵稿，隨到隨審，歡迎所有與住宅、不動產、都市計畫、建築、空間相關之論著投稿。)