台積電擴廠掀房市狂潮：真需求還是狂炒作？

台南善化，曾經是個寧靜的鄉村小鎮，如今因台積電的進駐而熱鬧非凡。自從2018年台積電宣布在南部科學園區（南科）擴大設廠，一波房地產熱潮隨之而來。短短幾年內，善化區的房價扶搖直上：據當地業者透露，2018年每坪單價約13萬元，2019年漲至20萬元，2020年更逼近35萬元，幾乎兩年翻了將近兩倍！昔日的農田搖身一變成為建案工地，四處可見打著「台積電效應」招牌的售屋廣告。

不只有南科，台積電走到哪、經濟與房市就翻轉到哪。日本熊本就是另一個例子。2021年，台積電宣布與SONY合資在熊本設立先進晶圓廠後，這座位於九州、原本人口外流嚴重的鄉鎮突然活了起來。不動產網站數據顯示，熊本市與周邊地區的土地價格、租金、買賣交易量迅速上升，甚至連平常乏人問津的中古屋也開始搶手。大量建商進駐、旅館與商場翻新，一時間「熊本奇蹟」成為媒體口中的熱門關鍵字。更有甚者，熊本政府也趁勢加碼推出青年購屋補助與基礎建設計畫，希望能「趁這一波，徹底翻轉地方命運」。

與熊本情況相似，高雄楠梓也因台積電設廠而風雲變色。自從台積電宣布將在楠梓高雄園區打造2奈米先進製程晶圓廠後，當地房價開始明顯走揚，特別是靠近未來廠區的學校、重劃區與捷運沿線。根據高雄地政局資料，2022年至2023年間，楠梓區部分地段土地交易價格上漲超過三成，連原本被視為老舊的住宅區也搖身一變成為「科技新貴」關注熱點。開發商紛紛搶地、推出新案，甚至還出現「台積電員工限定預約制」的銷售話術。

台積電的到來讓當地居民喜憂參半：有人期待土地增值與生活便利，也有人擔心原本的生活圈將被擠壓、物價飛漲。另一個更讓人關注的問題，則是：房價的漲勢到底是產業帶來的真實需求，還是投資客炒作的結果？

房價起飛的兩股力量：產業需求 vs. 投資炒作

台積電擴廠帶來的房市熱潮，背後推手主要有兩股力量：一是實質產業需求，二是市場投機炒作。

實質需求來自台積電及相關供應鏈的員工，他們有穩定高收入，為了就近上班可能在附近購屋或租屋。隨著這些「科技新貴」陸續進駐，他們的入住需求會逐漸反映在房價上。除了買房自住之外，地方上餐飲、零售等商機增加，也帶動區域繁榮，支撐房地產增值。這部分屬於產業投資帶來的產業效應：也就是產業發展直接或間接提升當地不動產需求。

然而，在台積電正式投產、員工大舉搬入之前，房價就已搶先飆漲，這往往是投資客的炒作效應。消息一出，各路投資客聞風而至，搶先卡位購買預售屋和土地，期待日後轉手獲利。他們當中有些人可能從未打算自住，而是短期內頻繁買賣房屋，以賺取價差。例如台南善化、新市一帶過去多為農田與低房價區，但在投資炒作下，地價房價迅速上揚，短時間內漲幅遠超正常水平，這絕非僅靠當時實際入住的購屋族可以支撐，而更像是市場對未來利多的提前炒作。換言之，「台積電效應」有一大部分是人們對未來的想像與投機操作，帶動了房市的提前升溫。

學者拆解房價漲幅：差異中的差異如何區分影響？

那麼，究竟產業效應與炒作效應哪一股力量對房價的推升更大？

為了回答這個問題，學者們運用經濟分析方法來拆解房價上漲的來源，例如謝博明（2024）在「台積電擴大設廠是否帶動周圍地區房價上漲？以台南科學園區為例」一文中，使用「差異中的差異法」（Difference-in-Differences，簡稱DID）來拆解南科附近房價上漲的來源。「差異中的差異法」就像一場自然實驗：把善化區視為「實驗組」，將台南市內其他未受台積電擴廠直接影響的區域作為「對照組」。作者比較兩組在2018年之前的房價趨勢差異，以及2018年之後的變化。如果在排除整體房市行情等因素後，善化區在2018年後的房價漲幅明顯高於對照組區域，那多出的部分可以視為台積電擴廠帶來的淨影響。簡言之，差異中之差異法幫助我們隔離掉其他雜訊，近乎精準地捕捉「因為台積電擴廠，善化房價額外上漲了多少%。」

除此之外，作者也蒐集了大量南科附近房屋實價登錄交易資料，透過比較「短期重複交易物件」與「一般交易物件」的價格差異，估算出炒作行為對房價帶來的額外拉抬幅度。

哪裡漲最多？中高價位住宅領漲

研究結果相當有趣。該篇研究首先確認的是：台積電擴廠確實帶動了善化區房價明顯上漲。DID估計結果顯示：台積電2018年動工後的幾年間，善化區房價相比沒有受影響的地區，額外上升了4.72%。也就是說，如果沒有台積電這項投資，善化的房價本來不會上升這麼多，但因擴廠消息而額外多漲了4.72%。由此印證了產業重大投資對周邊房市有實質推升效果。

作者進一步拆解發現，在這上漲的動能中，短期炒作的力量比產業本身的貢獻還大：那些短期重複交易的房屋價格，平均比一般正常交易的房屋高出約7.47%；換句話說，投機炒房行為本身就讓房價額外墊高了接近一成。至於產業效應的部分，從側面觀察當地所得提升對房價的影響可以看出，每增加十萬元的家庭年所得，大約只會推升房價2.32%。這些數字代表炒作效應超過了台積電帶來的就業及收入提升所產生的價格支撐力道（亦即產業需求的貢獻）。

此外，房價上漲的情況並非雨露均霑，而是以特定區域與產品為主。善化區首當其衝，漲幅最大，緊鄰的幾個行政區如新市區、安定區等也受惠於南科利多而跟著上揚，但幅度略遜一籌。值得注意的是，在善化區內，不同價位的住宅漲勢有別：中高總價位的住宅價格漲幅最大，高於低總價位住宅的漲幅。這可能反映出科技新貴與投資客對較新穎、高品質住宅的青睞，使得中大型坪數、新成屋等價格攀升更明顯；反之，一些老舊公寓或價格較親民的物件，雖然也上漲，但漲幅相對較為溫和。

結語：產業發展紅利，別讓房市泡沫攆跑了人才

台積電擴廠帶來的房市熱潮，是地方經濟發展的縮影。一方面，高科技產業投資為鄉鎮注入活水，房地產隨之增值，讓早期置產的居民資產大幅升值，地方財政稅收也跟著提升。另一方面，過快過熱的房價上漲，卻可能埋下泡沫風險，長遠來看反而對產業和社區發展不利。當產業發展與房市之間取得良性平衡時，科技園區的設廠才能真正造福地方，讓「護國神山」的經濟紅利不因炒作過度而走味，達到企業、社區與民眾三贏的局面。

（本文改寫自謝博明所著《住宅學報》第33卷第1期之論文「台積電擴大設廠是否帶動周圍地區房價上漲？以台南科學園區為例」。《住宅學報》為中華民國住宅學會所發行之學術期刊，經國科會評定為TSSCI區域研究及地理學門第一級期刊；全年徵稿，隨到隨審，歡迎所有與住宅、不動產、都市計畫、建築、空間相關之論著投稿。）