我國不動產逆向抵押貸款評價The Valuation of Reverse Mortgages in Taiwan

不動產逆向抵押貸款(reverse mortgage, RM)制度已受到高度重視並漸為普及，文獻上對其可貸年金之評價亦多所探討，惟其評價內容多未論及RM借方抵押房產續住權價值，及其死亡時房產繼承權問題。對此，本文以我國RM方案為例，納入此二因素考量，重新分析RM之生存與死亡收益，進而評估RM的價值。經試算發現我國RM年金給付水準略為低估，但若放寬房產剩餘價值可供繼承，則又出現高估現象。進一步分析也發現，只要契約約定房產剩餘價值歸屬繼承人，則難免形成RM總給付期望價值超越抵押不動產價值之財務缺口。基於擴大參與目的，本研究認為我國RM制度仍可放寬單身(無法定繼承人)長者的申辦限制，參酌市場利
率、房屋租金率等生活條件因素，來訂定合宜年金金額，至於RM主辦者所承擔的虧損風險再透過社福預算或保險機制來達到財務平衡。